Efek Domino Kepailitan Sektor Properti

Industri properti terhubung langsung dengan 174 industri lain, dari penyedia produk material hingga jasa keuangan dan perbankan. Menggejalanya kasus pailit di sektor ini potensial mempengaruhi ratusan industri beserta puluhan juta tenaga kerja.

KINERJA sektor properti sontak meredup dihajar pandemi, yang sebelumnya cenderung stagnan. Untuk mengantisipasi dampak yang lebih parah, pemerintah telah memberikan stimulus. Presiden mengumumkan Maret lalu bahwa salah satu stimulus yang diberikan pemerintah adalah menambah kuota rumah subsidi dengan menyiapkan anggaran Rp1,5 triliun.

Penambahan subsidi ini direalisasikan pada April 2020 dengan mengaktifkan kembali program Subsidi Selisih Bunga (SSB) dan Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM). Pengembang properti menilai sejumlah stimulus itu saja tidak cukup, karena besarnya dampak pandemi terhadap sektor properti.

Akibat pandemi  Covid-19, realisasi Program Sejuta Rumah baru mencapai 667.554 unit rumah per 16 November 2020. Terdiri atas 75% rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan 25% rumah non-MBR. Bahkan target Real Estate Indonesia (REI) membangun 239.109 unit rumah MBR juga belum tercapai. Untuk itu, diperlukan strategi agar mampu mencapai target. Salah satunya dengan memanfaatkan teknologi.

Sayangnya, sektor industri properti masih dipandang sebelah mata, “padahal mampu menyerap sekitar 30 juta tenaga kerja, yang berdampak pada 174 industri ikutan dan tidak kurang 350 sektor usaha UMKM,” ujar Ikang Fauzi, Ketua Penyelenggara Rakernas REI. “Bila (pemerintah) tidak berjalan harmonis terhadap peraturan pelaksana UU Ciptaker, hal tersebut bukan merupakan terobosan tapi hambatan bagi kita semua,” ujar Ketua Umum DPP REI, Paulus Totok Lucida.

***

PENGEMBANG properti PT Cowell Development Tbk diputus pailit oleh Majelis Hakim Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat (PN Jakpus), Senin 6 Juli 2020. Ini merupakan buntut permohonan yang diajukan PT Multi Cakra Kencana Abadi dengan nomor perkara 21/Pdt. Sus/Pailit/2020/PN.Niaga.Jkt.Pst

Dalam keterbukaan informasi di situs Bursa Efek Indonesia (BEI), Cowell menyebut memiliki kewajiban kepada Multi Cakra senilai Rp53,4 miliar yang jatuh tempo pada 24 Maret 2020. Ada juga kewajiban kepada PT Mandiri Indah Perdana senilai Rp42,79 miliar yang jatuh tempo 24 Februari 2020, lalu Rp10 miliar ke PT Mega Sukses Bersama yang jatuh tempo 29 Februari 2020, dan ke Andrean Tri Purwanto senilai Rp6,44 miliar yang jatuh tempo pada 24 Maret 2020.

Cowell bukan satu-satunya pengembang yang berhadapan dengan perkara pailit di masa pandemi. Dalam dua bulan terakhir ada beberapa perusahaan properti yang menghadapi tuntutan serupa dan kasusnya diproses di PN Jakpus. Misalnya Sentul City yang digugat pailit oleh krediturnya: Ang Andi Bintoro, Meilyana Bintoro, Jimmy Bintoro, Denny Bintoro, dan Linda Karnadi. Gugatan pailit dari keluarga Bintoro ini dilayangkan pada 7 Agustus 2020 dengan nomor perkara 35/Pdt.Sus- Pailit/2020/PN Niaga Jkt.Pst.

Total, ada sedikitnya 30an kasus dengan permohonan pernyataan pailit di PN Jakpus. Selain properti, bidang usaha yang masuk dalam lingkup perkara terbilang sangat beragam, dari mulai industri retail hingga media.

Industri properti terhubung langsung dengan 175 industri lain, dari mulai penyedia produk material hingga jasa keuangan dan perbankan. Karena rantai produksinya panjang, kasus pailit di sektor ini potensial memengaruhi ratusan industri berikut dengan puluhan juta tenaga kerja,” ujar Ketua Bidang Keuangan dan Perbankan Badan Pengurus Pusat Himpunan Pengusaha Muda Indonesia (BPP Hipmi), Ajib Hamdani, Oktober lalu.

Maka jika tak mendapat perhatian dan penanganan serius, katanya, akhirnya masalah di sektor ini potensial “menciptakan krisis baru bagi perekonomian Indonesia yang sedang dalam tahap pemulihan.” Pihak yang terdampak langsung pertama-tama tidak lain adalah konsumen. Ini misalnya terjadi terhadap konsumen unit properti Apartemen 45 Antasari yang dikembangkan PT Prospek Duta Sukses (PDS), yang tidak lain berada di bawah Cowell. Cokro, salah satu konsumen, mengaku uang pelunasan unit sebesar Rp2,4 miliar tak jelas nasibnya. Pun unit tak juga terbangun.

“Kami semua, konsumen, seperti ditipu,” kata Cokro saat berbincang dengan reporter Tirto beberapa pekan lalu. Ia membeli unit tahun 2014 saat proyek ini baru diluncurkan. Saat itu, disepakati unit apartemen senilai Rp2,4 miliar akan dibayarkannya secara tunai bertahap dengan 36 kali angsuran.

Termasuk unit milik Cokro, setidaknya ada 85 unit yang sudah terbayar lunas. Jumlah itu merupakan bagian dari 769 unit yang sudah laku dipesan dari total 923 unit yang dipasarkan pengembang. Total dana konsumen yang sudah masuk ke pengembang ditaksir mencapai Rp592 miliar.

“Tahun 2017 ini mulai ada gelagat kurang baik. Pas sudah selesai bayar, ketika ditanya soal kapan jadinya, mereka meredam terus tapi orang (konsumen) disuruh bayar terus sama pegawai-pegawai itu,” katanya.

Para konsumen yang sempat ditawari pengembalian dana (refund) pun harus gigit jari. Tak lama setelah penawaran refund dilayangkan pada awal 2020, konsumen mendapat informasi bahwa pengembang tengah dalam proses penundaan kewajiban pembayaran utang (PKPU). Dengan Cowell diputus pailit, wajar jika para konsumen semakin ketar-ketir.

***

PRAKTISI hukum dari Hermawan Juniarto & Partners, Cornel B Juniarto, mengatakan peraturan tentang kepailitan ibarat pisau bermata dua. Di satu sisi, UU No. 37/2004 dapat digunakan oleh para kreditur untuk memaksa debitur menyelesaikan kewajibannya. Di sisi lain, “dalam beberapa kasus, UU Kepailitan dan PKPU justru digunakan oleh debitur sebagai sarana untuk menghindari pemenuhan kewajibannya terhadap para kreditur,” kata Cornel.

Secara lebiuh tegas, Ketua Lembaga Advokasi Konsumen Properti Indonesia, Erwin Kallo, menyebut, konsumen properti adalah pihak yang paling dirugikan jika terjadi pailit. Ini karena konsumen bukan kreditur preferen sehingga bila terjadi pailit, pengembalian dana dilaksanakan paling akhir, jika semua hak pihak lain telah lunas terbayar.

“Konsumen mau tidak mau harus mencegah terjadi pailit dalam rapat kreditur dengan menggunakan hak suara,” katanya. Kreditur yang mempunyai hak istimewa disebut kreditur preferen. Ia mempunyai hak untuk didahulukan pembayaran piutangnya dari penjualan barang yang bersangkutan. Itu tertuang dalam Pasal 168 ayat (4) UU Kepailitan dan dikuatkan pada pasal 189 ayat (4) butir a dan b. Dua jenis kreditur lain adalah kreditur separatis dan kreditur konkuren.

Sementara pihak yang paling diuntungkan dalam kasus pailit adalah oknum, para distressed investor dan kurator. Kurator misalnya, langsung mendapatkan bagian 7 persen di depan, apa pun hasil akhir kepailitan. Agar hal serupa tak terulang, dalam jangka panjang, Erwin menyarankan UU Kepailitan direvisi. Revisi diharapkan mampu menjaga dan melindungi industri properti termasuk konsumen dan pengembang dari ulah oknum. Solusi lainnya, “Bikin aturan yang mudah diakses: bikin peradilan khusus mengenai sengketa konsumen,” tutur Erwin.●(dd)

Bagikan ke: