Properti Sulit tapi Selalu Ada Peluang

BISNIS properti di 2015 bakal mengalami tekanan berat, meskipun kebutuhan hunian meningkat terkait pertumbuhan populasi (penduduk) 1,49 persen. Tekanan terjadi karena kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) dan tarif daya listrik. Kedua faktor itu menaikkan ongkos produksi pebisnis properti dan menggerus daya beli masyarakat umumnya.

Apalagi pada 2014, sebagaimana laporan Global Property Guide menyebutkan bahwa pertumbuhan harga properti di Indonesia melambat. Salah satu penyebabnya adalah kebijakan Bank Indonesia (BI) yang mengetatkan kredit poperti dan kenaikan suku bunga.

Total kredit rumah tercatat hanya meningkat 0,32 persen selama enam bulan pertama 2014 menjadi Rp 282,36 triliun. Tak mengherankan jika kemudian indeks harga properti residensial di 14 kota besar selama semester I tahun ini anjlok hampir separuhnya yakni 7,8 persen. Sementara periode yang sama tahun lalu masih bertengger di angka 12,11 persen.

Banyak kota yang mengalami pertumbuhan harga begitu kecil sehingga nilainya benar-benar menurun secara riil. Termasuk Padang yang hanya naik 4,33 persen, Yogyakarta naik 4,07 persen, Medan (3,99 persen), Semarang (2,5 persen), dan Pontianak (1,69 persen).

Penjualan properti selama 2013 hingga 2014 sudah mengalami kemerosotan hingga 70 persen. Penjualan properti di 2014, kemungkinan besar tidak akan setinggi sebelumnya dan kembali mengalami penurunan penjualan antara 25 sampai 30 persen. Padahal kenaikan harga tanah dan properti naik hingga lebih dari 100 persen. Kenaikan yaang tidak wajar.

Kenaikan harga properti yang tidak rasional pada 2014, menurut praktisi pemasar Properti Ali Hanafia Lijaya, bakal terkoreksi. Khususnya harga properti di Jakarta sebagai pusat bisnis properti

Ali Hanifia yang juga Direktur Utama Agen Properti Century 21 ini menjelaskan, harga properti yang terkoreksi berada di kawasan yang melambung harganya sejak 2012 yaitu Kemang, Menteng, CBD Sudirman, Thamrin, Permata Hijau, T.B Simatupang dan Kebayoran Baru. Kenaikan harga kawasan tersebut lebih dari 300% sejak 2012.

Faktor yang mendorongnya adalah banyaknya masyarakat yang membeli rumah hanya untuk investasi demi mendapatkan keuntungan di masa depan, membuat harga properti saat ini menjadi naik tidak wajar. Imbasnya adalah masyarakat yang benar-benar membutuhkan rumah menjadi tidak sanggup membelinya. Karena harganya menjadi tidak terjangkau.

Harga yang naik gila-gilaan akan mulai terkoreksi tahun depan sehingga lonjakan harga tidak terlalu tinggi. Untuk di kawasan Jakarta Timur, harga yang semula rendah akan naik menyesuaikan keadaan yang terkoreksi.

Di tengah himpitan tekanan, bisnis properti masih bisa bernafas untuk sektor kelas menengah ke atas. Hal itu bisa dilihat dari harga rerata apartemen kelas atas pada 2014 meningkat sebesar 2,45 persen menjadi Rp 24,4 juta per meter persegi. Harga apartemen di CBD Jakarta rerata Rp 40,2 juta per meter persegi, Jakarta Selatan sekitar Rp 28 juta dan di luar CBD non-area premium sekitar Rp 19,7 juta per meter persegi.

Segmen kelas menengah Indonesia pada 2015 nanti bakal tumbuh menjadi sekitar 90 juta orang dengan daya beli tinggi.

Masih Ada Optimisme

Kenaikan harga BBM diakhir 2014 dan kenaikan tarif dasar listrik pada 2015, memang menekan semua sektor. Namun satu hal yang dilupakan, kenaikan harga BBM yang berarti terjadi pencabutan subsidi akan menambah dana pemerintah sebesar Rp291 triliun. Dana tersebut, dijanjikan oleh pemerintahan Jokowi-JK untuk meningkatkan pembangunan infrastruktur.

Bagi Kepala Pusat Studi Ekonomi dan Kebijakan Publik Universitas Gajah Mada Yogyakarta, A Tony Prasetiantono, tahun 2015 justru kebangkitan bisnis properti. “Pembangunan infrastruktur ini sangat terkait erat dengan pembangunan properti. Pergerakannya akan semakin aktif dan dinamis pada tahun depan (2015),” ungkap A Tony Prasetiantono, dalam

diskusi interaktif Housing Estate-Prospek dan Peluang Bisnis Properti 2015, di Jakarta, Selasa (9/12/2014).

Selain itu, lanjut Tony, pertumbuhan akan semakin melesat, bila Bank Indonesia selaku regulator melonggarkan pengetatan kredit properti. Terlebih kredit pemilikan rumah (KPR) melalui penurunan ketentuan loan to value (LTV) dari sebelumnya 30 persen hingga 50 persen menjadi 10 persen hingga 20 persen untuk segmen menengah bawah.

mortgage-insurance

Menurutnya, tidak ada urgensinya sama sekali BI menaikkan BI Rate menjadi 7,75 persen. Penurunan harga BBM dunia akan mengamankan fiskal negara. Kenaikan BI Rate itu terlalu reaktif, terbukti respon pasar negatif. Jadi, kalau suku bunga KPR sekitar 12-14 persen untuk KPR akan semakin memacu pertumbuhan properti, sementara untuk korporasi sekitar 10 persen ke bawah idealnya.

OPtimisme senada dikemukakan pengamat pasar modal, Jimmy Dimas Wahyu dalam paparan Economy Outlook 2015 di Jakarta, akhir pekan lalu. Di tengah tekanan berat tahun depan (2015), pasar properti akan bullish atau menunjukkan gejala kenaikkan. Bagi mereka yang akan berinvestasi disektor properti harus memiliki strategi. Pertama lokasi, pandang properti sebagai investasi jangka panjang, terapkan strategi pasif (passive strategy), pastikan P.R.E.P (produk bagus, reputasi, engangement, dan performance), dan tanyakan ahli, broker, konsultan, pemasar.

Share This:

You may also like...